二、征求意見事項：歡迎全市各界人士及廣大市民提出寶貴意見，并請將寶貴意見以書面形式遞交沅江市住房保障服務中心法制股，或以電子郵件形式發送至QQ郵箱1059584824。聯系人：丁建華 聯系電話：15243730899  0737-2721299

第一章  總則

第一條  為加快推進我市城鎮棚戶區改造，鼓勵和規范社會力量參與棚戶區片區改造和開發(以下簡稱棚改開發，擬改造和開發的棚戶區片區簡稱棚改片區)，根據《國務院關于進一步做好城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設有關工作的意見》(國發[2015]37號)、住房和城鄉建設部等7部委《關于鼓勵民間資本參與保障性安居工程建設有關問題的通知》（建保[2012]91號)、《國土資源部關于印發關于深入推進城鎮低效用地再開發的指導意見(試行)的通知》(國土資發(2016)147號)等文件精神，結合我市實際，制定本辦法。

第二條  本辦法適用于我市城鎮規劃區范圍內，經市人民政府批準同意實施的房屋結構簡易、基礎設施簡陋、安全隱患突出的集中連片棚戶區, 騰空土地面積在30畝及以上需要整體拆除重建的改造項目。

第三條  本辦法所稱棚改開發，是指納入國家、省、市棚戶區改造計劃，通過引進社會力量參與，依法實施棚改片區可行性論證及評審、征收拆遷、居民補償安置、城市基礎設施和公共服務設施建設以及相應的騰空土地開發利用等系列工程。

第四條  棚改開發應當堅持“政府主導、規劃引領、依法依規、惠民利民、市場運作、企業參與、嚴控債務、自求平衡”的原則，通過棚戶區改造與片區產業開發的緊密結合，確保棚改開發收益自求平衡，不違規新增政府隱性債務。

    第五條  棚改開發工作由市保障性安居工程工作領導小組組織領導、統籌協調、督查考核、市住房保障服務中心為牽頭實施機構，受市人民政府委托，通過競爭性磋商等方式確定棚改開發投資企業，簽訂實施合同并負責組織實施。市人民政府確定的征收部門負責棚改片區是征補工作。

第二章  參與條件及內容

第六條  參與本辦法棚改片區開發的社會力量須具備如下條件:

(一)符合國家和省關于棚戶區改造相關要求的開發建設企業包括依法登記成立的企業，實繳注冊資金在五千萬元以上。

(二)具有與棚改開發項目相匹配的資金實力，良好的銀行資信、財務狀況及相應的償債能力;具有提供城市棚戶區改造所必需的設施、設備、人員和專業技術人員；有依法繳納稅收和社會保障資金的良好記錄；法律、法規規定的其他條件。

(三)參與棚改開發的社會力量應在沅江市注冊成立項目公司。

(四)法律法規規定的其他條件。

第七條  社會力量參與棚改開發的內容包括:

(一)規劃設計。根據上位規劃和市人民政府對棚改開發的定位，可依法依程序申請對棚改片區相關控制性詳細規劃進行修改，并為棚改片區制定修建性詳細規劃。

(二)征地拆遷出資。及時、足額組織土地和房屋征收補償所需概算資金并將資金交付市保障性安居工程工作領導小組辦公室(以下簡稱市安居辦)指定賬戶，實施棚改開發項目的征地拆遷、收購和搬遷。

(三)基礎設施建設。按照法律政策規定和合同約定，承擔棚改片區內道路、供水、供電、供氣、排水、排污、通訊等基礎設施建設。

(四)公共服務設施建設。按照法律政策規定、合同約定及規劃要求，承擔棚改片區內公園、綠地等公共設施建設，及文化、教育、醫療、農貿市場等公益事業項目建設。

(五)保障性安居工程建設。承擔棚改片區內安置住房、公共租賃住房等保障性安居工程建設。

(六)經營性用地開發建設。參與棚改片區內土地的招標拍賣掛牌，對按規劃要求競得士地使用權的土地實施開發建設。

(七)產業招商。利用自身優勢開展產業招商，包括項目包裝、產業推介、企業引進等。

(八)片區運營管理。參與棚改片區物業管理和基礎設施、公共設施等項目的運營與維護。

(九)實施合同約定的其它內容。

第三章  實施程序

第八條  社會力量參與棚改開發項目前期工作依法定程序，按以下步驟實施：

(一)項目規劃階段。由市住房保障服務中心牽頭，相關職能部門和屬地辦事處配合，摸清擬定改造范圍內居民、房屋底數及土地權屬、面積情況;土地成本的測算由自然資源局牽頭，市財政局、市住保中心參加，共同測算;市自然資源局牽頭確定項目規劃指標和改造建設要求(控制性詳規初步控制指標)。

(二)項目確認階段

1.簽訂框架協議。市住房保障服務中心加強對棚改片區的整體包裝策劃，積極引進社會力量參與棚改開發，經雙方協商一致報請市人民政府簽訂合作框架協議。

2.確定參與企業。棚改開發項目可邀請多個社會力量參與，根據社會力量制定的棚改片區規劃方案、實施方案和出資比例、資信狀況等進行綜合評價，市住房保障服務中心采取競爭性蹉商等方式擇優確定參與企業。

3.簽訂實施合同。已簽訂框架協議的棚改片區，由市住房保障服務中心牽頭，根據規劃技術指標等要求，制定實施方案，報市人民政府同意后簽訂實施合同。

4.履約保障。參與棚改開發的企業根據合作框架協議要求，簽訂框架協議后以房屋征收補償概算資金的20％作為履約保證金，將履約保證金(即轉為土地和房屋征收補償預付款)繳存至市安居辦指定的賬戶。

(三)項目征轉和拆遷階段。市人民政府利用社會力量提供的資金，完成棚改片區項目范圍內的土地和房屋征收、征用、轉用、補償等工作后，由市土地儲備機構依法收儲。

(四)土地出讓階段。棚改片區項目用地完成征收成為凈地后，用于市政基礎設施、公共服務設施或保障性安居工程建設且符合《劃撥用地目錄》的，可按劃撥方式供地。經營性用地采取招標拍賣掛牌出讓方式供地。經營性用地出讓起始價綜合考慮該改片區拆遷成本、基準地價確定。獲準參與招拍掛的企業，須具備本辦法第六條所要求的相應條件。市自然資源局根據棚戶區改造片區控制性詳規和修建性詳規制定規劃條件，設定片區內規劃建設的基礎設施和公共服務設施等投資條件。

第九條  社會力量簽訂實施合同后，應依法履約，不得隨意毀約，也不得擅自將項目轉讓給第三方。因法律法規或政策變化、不可抗力等因素導致合作項目無法繼續推進的，合作雙方可以平等協商終止合作關系。

第十條  棚改開發項目由市人民政府確定的征收部門負責完成項目征地拆遷工作，市保障辦根據項目所轄區房屋征拆進度撥付資金。征地拆遷體量較大的項目，參與企業可根據項目計劃，分期繳存征地拆遷資金。

第十一條  已進入棚改開發的社會力量應參與該棚改片區內經營性土地使用權的招標拍賣掛牌出讓，同等條件下優先受讓。如無其他企業參與競買，則已進入棚改開發的社會力量應以掛牌價摘牌。

第四章  優惠政策

第十二條  社會力量參與棚改開發項目，按規定享受中央、省、市棚戶區改造及招商引資等優惠政策。

(一)土地供應。參與企業在棚改凈地出讓，以履約保證金作為土地競買保證金。

(二)財政支持。

1.申請編入戶區改造計劃的項目，享受中央、省、市下達的棚改或其他補助資金支持，但其享受的補助資金不計入社會力量投入資金。

2.社會力量在棚改建設中享受報建規費優惠，其享受報建規費優惠的建筑面積，為棚改項目用地范圍內實際征收拆遷合法總建筑面積的2倍。依法免征城市基礎設施配套費。行政事業服務性收費按物價部門核定的最低標準的30％收取(新建項目商業部分除外)。

3.棚改片區出讓土地公開交易成交且競得人全額繳納土地出讓價款后，市財政局將土地出讓金專戶儲存，主要用于該片區棚改開發。其中，出讓土地起始價內價款部分用于地塊和房屋征收等補償;高出起始價溢價部分，除上繳中央、省財政部分外，全部用于該棚改片區拆遷密度大、拆近成本高于掛牌價的地塊拆遷；如仍有結余，則用于該片區道路、供水、排水、排污、綠地、公園等城市基礎設施建設。市財政局按市人民政府審定的片區棚改實施方案，將土地出讓金依實施協議及時足額劃撥到市安居辦指定賬戶。

 (三)投資補償。對參與棚改開發且開展了項目前期工作的企業，在土地出讓招拍掛活動中未取得土地使用權的，根據企業前期實際投入，按同期銀行貸款2年期基準利率的2倍支付資金占用利息。所需資金在該項目土地出讓收入中列支，列入土地成本，計息時間最長不超過2年。

(四)產業支持。棚改開發引進的產業項目落地生根后，可以享受我市招商引資和產業扶持政策。

(五)審批服務。各市直相關部門要為社會力量參與棚改開發的行政審批建立綠色通道，優化審批流程，縮短審批時間，提高服務效率。棚改開發企業享受A級信用房地產企業政策，其商品房預售資金按《益陽市人民政府關于印發(益陽市商品房預售資金監管辦法〉的通知》(益政發(2016）20號)文件規定及時撥付后，每月剩余的預售資金，經市保障辦審核后，全額撥付給企業用于該片區棚改開發。

(六)時限保障。棚改項目簽約后要按照時間節點積極推進各項工作。征地拆遷原則上要在項目啟動后的12個月內完成，形成凈地后6個月內公開出讓。時限要求的具體內容在市人民政府定的棚改片區實施方案中予以明確。

第五章  其他事項

第十三條  對已實施部分棚戶區改造尚未掃尾清零的，或由原實施主體單位按時序要求掃尾清零，或由市住房保障服務中心牽頭，市財政局、市自然資源局和參與企業進行前期投入評估通過直接轉讓或按比例入股的方式掃尾清零。

第十四條  棚改開發完成后，棚改片區內由社會力量新建擴建翻建的幼兒園、學校、醫院、公園、公租房等公益性設施項目，根指實施合同約定，及時移交給市人民政府。

第十五條  發展改革、財政、自然資源、住房和城鄉建設、教育、衛生健康、城管執法、文旅廣體等部門要強化服務意識和責任意識，全力配合推進棚改項目建設。市人民政府確定的征收部門要強化征收工作的主體責任，組織好項目征地、拆遷、安置和房屋征收與補償工作。財政部門要全力支持棚改工作，保障市安居辦開展前期工作的經費和辦公經費等。

第十六條  市保障性安居工程工作領導小組辦公室按有關規定督查督辦、跟蹤問效、考核問責，對督查中發現的問題，及時反饋。對因工作不落實、指施不到位，影響棚改開發工作的部門、單位及其責任人，啟動問責機制。

第十七條本辦法自公布之日起施行。國家、省出臺新規定的，從其規定。

                                 沅江市住房保障服務中心

                                 2020年7月13日